Ký hợp đồng xây dựng cần lưu ý gì?Tư vấn 2025

Hợp đồng xây dựng được ký kết khi bên giao thầu và bên nhận thầu đạt được thỏa thuận chung về 1 phần hoặc toàn bộ công việc. Hợp đồng xây dựng thường có giá trị lớn do đó yêu cầu về nội dung, hình thức cần chặt chẽ, tránh các rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện công việc. 

Ký hợp đồng xây dựng cần lưu ý gì.

1. Định nghĩa về hợp đồng xây dựng

Hợp đồng xây dựng là khái niệm chỉ các loại hợp đồng giao kết trong lĩnh vực đầu tư xây dựng, có thể là xây dựng nhà ở, xây dựng cầu đường, xây dựng trường hợp hoặc các khu phức hợp công cộng khác.

Hợp đồng xây dựng được định nghĩa theo Khoản 1, Điều 2, Nghị định số 37/2015/NĐ-CP (Nghị định này được sửa đổi bởi Nghị định 50/2021/NĐ-CP) như sau:

“Hợp đồng xây dựng là hợp đồng dân sự được thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu để thực hiện một phần hay toàn bộ công việc trong hoạt động đầu tư xây dựng”

Như vậy, có thể hiểu đơn giản hợp đồng xây dựng là sự thỏa thuận của bên giao thầu và bên nhận thầu về hoạt động đầu tư xây dựng từ đó xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. 

Trong đó:

• Bên giao thầu: là chủ đầu tư hoặc đại diện của chủ đầu tư hoặc tổng thầu hoặc nhà thầu chính.
• Bên nhận thầu: là tổng thầu hoặc nhà thầu chính khi bên giao thầu là chủ đầu tư; là nhà thầu phụ khi bên giao thầu là tổng thầu hoặc nhà thầu chính. Bên nhận thầu có thể là liên danh các nhà thầu.

2. Ký hợp đồng xây dựng cần lưu ý những gì

Đặc thù ngành xây dựng rất phức tạp và có những ước riêng, do đó hợp đồng xây dựng cũng cần tuân thủ những quy tắc riêng nhất định theo Luật xây dựng và các văn bản pháp lý liên quan khác. Dưới đây là một vài điểm cần lưu ý khi ký hợp đồng xây dựng.

2.1 Văn bản pháp lý điều chỉnh hợp đồng xây dựng

Có rất nhiều văn bản pháp lý điều chỉnh hợp đồng xây dựng, tuy nhiên có các Luật và văn bản pháp lý sau cần đặc biệt lưu ý:

• Luật xây dựng 2014 (Luật số 50/2014/QH13) ban hành ngày 18/6/2014
• Nghị định số: 37/2015/NĐ-CP ngày 22/4/2015 quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng. 
• Nghị định số: 50/2021/NĐ-CP ngày 1/4/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 37/2015/NĐ-CP ngày 22/4/2015 của chính phủ quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng.
• Bộ luật dân sự 2015 (Luật số: 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015

Các văn bản pháp lý cần lưu ý khi ký hợp động xây dựng.

Trong trường hợp các bên giao kết hợp đồng theo phương thức hợp đồng điện tử thì hợp đồng xây dựng cần tuân thủ thêm các quy định của: 

• Luật giao dịch điện tử (Luật số: 51/2005/QH11) ngày 29/11/2005 
• Các văn bản pháp lý liên quan đến giao dịch điện tử khác có liên quan.

2.2 Các loại hợp đồng xây dựng

Có rất nhiều loại hợp đồng xây dựng khác nhau, tùy nhu cầu của các bên, tính chất đặc điểm của đối tượng xây dựng mà có thể lựa chọn loại hợp đồng phù hợp để ký. 

Các loại hợp đồng được quy định tại Điều 3, Nghị định số: 37/2015/NĐ-CP ngày 22/4/2015 được sửa đổi bổ sung bởi Khoản 2, Điều 1, Nghị định 50/2021/NĐ-CP. Cụ thể các loại hợp đồng xây dựng gồm:

(1) Phân theo tính chất, nội dung công việc hợp đồng xây dựng có:

• Hợp đồng tư vấn xây dựng (viết tắt là hợp đồng tư vấn);
• Hợp đồng thi công xây dựng công trình (viết tắt là hợp đồng thi công xây dựng);
• Hợp đồng cung cấp thiết bị công nghệ (viết tắt là hợp đồng cung cấp thiết bị);
• Hợp đồng thiết kế và thi công xây dựng công trình (tiếng Anh là Engineering - Construction viết tắt là EC);
• Hợp đồng thiết kế và cung cấp thiết bị công nghệ (tiếng Anh là Engineering - Procurement viết tắt là EP);
• Hợp đồng cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình (tiếng Anh là Procurement - Construction viết tắt là PC)
• Hợp đồng thiết kế - cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình (tiếng Anh là Engineering - Procurement - Construction viết tắt là EPC) 
• Hợp đồng chìa khóa trao tay 
• Hợp đồng cung cấp nhân lực, máy và thiết bị thi công 
• Các loại hợp đồng xây dựng khác.

(2) Phân theo hình thức giá hợp đồng, hợp đồng xây dựng có:

• Hợp đồng trọn gói;
• Hợp đồng theo đơn giá cố định;
• Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh;
• Hợp đồng theo thời gian;
• Hợp đồng theo giá kết hợp là hợp đồng xây dựng sử dụng kết hợp các loại giá hợp đồng nêu từ Điểm a đến Điểm d Khoản này.

(3) Phân theo mối quan hệ của các bên tham gia trong hợp đồng, hợp đồng xây dựng có:

• Hợp đồng thầu chính 
• Hợp đồng thầu phụ 
• Hợp đồng giao khoán nội bộ 
• Hợp đồng xây dựng có yếu tố nước ngoài

2.3 Đảm bảo các nguyên tắc ký kết hợp đồng xây dựng 

Các bên khi giao kết hợp đồng xây dựng cần  đảm bảo các quy định tại Khoản 2, Điều 138, Luật Xây dựng 2014 và  Điều 4 Nghị định 37/2015/NĐ-CP về nguyên tắc ký.

Các nguyên tắc gồm có:

• Nguyên tắc thời điểm ký kết hợp đồng: Tại thời điểm ký kết hợp đồng bên nhận thầu phải đáp ứng điều kiện năng lực hành nghề, năng lực hoạt động theo quy định của pháp luật về xây dựng.
• Nguyên tắc chọn thầu: Chủ đầu tư hoặc đại diện của chủ đầu tư được ký hợp đồng với một hay nhiều nhà thầu chính để thực hiện công việc. Tổng thầu, nhà thầu chính được ký hợp đồng với một hoặc một số nhà thầu phụ (nhà thầu phụ phải được chủ đầu tư chấp thuận). 
• Nguyên tắc giá ký kết: Giá ký kết hợp đồng không được vượt giá trúng thầu hoặc kết quả đàm phán, thương thảo hợp đồng xây dựng, trừ khối lượng phát sinh ngoài phạm vi công việc của gói thầu được Người có thẩm quyền quyết định đầu tư cho phép.

Trên đây Thái Sơn cung cấp một vài lưu ý giúp bên giao thầu và bên nhận thầu ký hợp đồng xây dựng thành công, giảm rủi ro dẫn đến hợp đồng vô hiệu hay gây tổn thất về tài chính. Trường hợp ký hợp đồng xây dựng có giá trị lớn các bên cần có sự tư vấn của cố vấn pháp lý hoặc những người có kinh nghiệm.

Dương Thúy

Các tin tức liên quan:

• Phân biệt khái niệm về hợp đồng và hợp đồng điện tử rõ nhất